忘记更新租约?

案例:庞森比商场信托有限公司诉新西兰食品工业有限公司
(高等法院,奥克兰CIV 2005-404-3631,2005年12月5日,Asher J)

此案租客(新西兰食品工业有限公司)错误地没有依据租约条款更新租约,业主(庞森比商场信托有限公司和Crummer贸易信托有限公司)依据此点以起诉提出收回物业。租客引用1952年物业法例第S120条提出反驳,要求续约,最后法庭颁布给于租客。

案中租客是新西兰最大的酵母生产商,生产100%的液体酵母和98.5%的压缩酵母。从1910年该公司已在奥克兰庞森比一物业开始运作,到2004年才拥有该物业。 2002年,基于此物业位于好的地段,且在人口增长的住宅及高级商业零售店区内,公司决定将生意及物业一同放盘。
2004年6月,案中业主有意发展该地段而买下物业。当天,案中租客签回一份一年的租约,其中条款包括2期可续6个月租约的权利。
2004年7月,案中租客将公司股权卖掉。公司重组导至裁员及管理阶层离职。在这转变期间,疏忽了需续约的事项。新委任的经理不知道最少要在租约期满的3个月前书面提出续约要求。

根据法例120(3)条,若租客有违租约条款或没有向业主发出续约通知,租客是有权向法庭申请宽限。法庭可根法例第120(4)条而决定是否给予宽限。此案法庭要考虑的因素很多,其中最重要的是若租客不能以其真诚得到宽限便会对租客做成约束。若法庭不判决给予更新租约,亦会对租客构成更严重的约束,直接影响到该公司结束生产,解雇员工及需从澳洲进口酵母。酵母亦因运输而延误及不新鲜,产品便会在新西兰市场失去竞争力。估计即时损失达至五百万元。法庭鉴于此公司过百年的声誉因此受损而颁发宽限。

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