一个人帮助你卖了房子,他就能向你要佣金吗?

本案牵涉到房地产发展商考纳斯通集团有限公司在奥克兰北部的奥蕾瓦(Orewa)开发的一栋名为纳乌提勒斯(Nautilus)的公寓一系列问题。这里只探讨OPM金融顾问有限公司(以下简称OPM公司)在售卖公寓过程中是否能够收取佣金的问题。考纳斯通公司认为OPM公司作为房地产代理中介是违反<1976年房地产代理法案>的第62条第1款的,因此不能取得佣金。该法案第62条第1款规定,某人在取得佣金以前必须先具有房地产代理中介执照。 继续阅读

你所在的市政府能否发出房屋建筑许可证然而却不监督呢?

黄(Huang)对北岸市政府(North Shore City Council)

(奥克兰高等法院,CIV 2005-404-002991,2005年12月12日,文宁·J)

原告在2003年购买了一栋由北岸市政府发出房屋建筑许可证后但没有进行监督而建成于2000年至2001年之间的房屋。原告指控北岸市政府在此过程中疏忽大意,没有履行其法律义务。

根据1991建筑法,建筑开发商指定了注册建筑检测师。为了帮助开发商顺利地从市政府得到建筑许可证,注册建筑检测师开具了将要开展的建筑工程将按照建筑规范进行的证书。根据这个注册建筑服务师开具的证明书,市政府发出了房屋建筑许可证。随后,市政府接到了注册建筑检测师的关于他们对于该建筑工程进行了建筑检测的报告,而且当工程完成之后,注册建筑检测师还开具了完工合格证明书。在此情况下,法庭必须查明北岸市政府是否还对被告承担责任。 继续阅读

你的地产代理可以购买或用受托人的身份参与购买你的物业吗?

案例: Maclennan Realty Ltd诉Court

Court 委托Maclennan Realty Ltd 代售其在基督城的三座城市屋。此些物业最后卖给一个家庭信托。 Maclennan Realty Ltd 的董事及其妻子Mr and Mrs Maclennan,竟是这信托的受托人。 Mr Maclennan亦是全权负责此宗买卖。 Court一直认为买方是Mr and Mrs Mason,直至买卖合约成为有约束效力后才知道他们与Mr Maclennan 的关系。 继续阅读

你的建筑承包商应该向你收多少钱?

克(Dick) 对李和安诺尔(Lee & Anor)

(HC, DUN, CIV 2004-412-310, 2006年5月31 日)

有时候当你的房子建好之后,建筑承包商没有立即给你开出发票,而且向你索要超出预想的款项。碰到这种情况,你将怎么办呢?

本案例揭示了当建筑项目的案头工作不完善时可能引发的问题。在1997年至2003年期间,根据口头协议,原告为被告开展了数个建筑项目。在相关项目运作过程中,发票的开出并没有做到时时跟进。那时候,原告和第一被告的关系良好,被告不断地付给原告资金,累计达到$248,500。预计在最后结算时还会进行资金平衡。 继续阅读

你能阻止银行将你的房产作为抵押财产出售吗?

柯(Ko)和江(Jong)对提阿清盘管理公司(Tea Custodians (Equitable) Ltd)

(2006) 7 NZCPR 108

当贷款承押人想要执行其出售抵押财产的权利时,他必须遵循一定的规范,而这些规范能够保证贷款抵押人得到公平的对待。当抵押人能够指出承押人没有严格遵循规范及按照法律程序办事时,他可能会通过法庭得到免遭抵押财产出售的命运。
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土地用途许可书可否影响租借土地的租值?

案例: Viaduct Harbour Holdings Ltd 诉Westhaven Properties Ltd
(2005) 5 NZCPR 730
租借土地租值的评估特色是在土地上的价值, 并不包含上盖发展的价值。若租客获得了土地用途许可书而改为更有利润的用途,日后可否成为租金调整评估的作用?

此案业主(Viaduct Harbour Holdings Ltd) 及租客(Westhaven Properties Ltd) 签署了一份商业租借土地租约,条款列明上盖发展不包括在租值评估之内。合约内容及土地划分均不准许兴建商业办公室楼宇。其后租客申请土地用途许可书获得批准发展商业办公室的同时,亦得业主同意改变租约准许发展土地。 继续阅读

建筑公司的董事本人对漏水房屋有责任吗?

德利李安(Drillien)对图波提(Tubberty)

(奥克兰高等法院,CIV 2004-404-2873,2005年2月15日,法艾里法官)

漏水房屋的事件使得受害的屋主原告们打算让一切与建筑漏水房屋相关的人士都负起责任。在本案中,被告夫妇是一对医生,他们是一家公司的董事和股票持有人,这家公司在奥克兰地区购买、开发并销售住宅。原告购买了他们的住宅,但发现房屋的包层、延伸的连接处、屋顶和形成结构的木材都有问题。原告打算让他们个人负担起责任来。 继续阅读

怎样计算漏水楼对你的损失?

案例: 奥克兰高等法院 2004年2月16日
编号CIV-2002-404-156, La Grouw诉Cairns买方(La Grouw) 于1997年5月在奥克兰买了一个住宅物业。在签订买卖合约之前进行了该物业检查,买方向卖方(Cairns) 提出有关此物业有否或曾经有漏水的问题,卖方回答客厅门窗周边曾发生漏水,但已维修。收搂后第二天,买方邀请朋友作客时发现有漏水的情况。她经一段时间的调查,发现在她购买此物业时已有严重的漏水情况。 继续阅读

房东该如何提高房租?

特蕾丝投资有限公司对王子码头房产基金有限公司
(高等法庭,奥克兰,CL13/02, 2002年7月5日,费舍尔·J)

面对租房市场上房租的上涨,作为房东,你可能也想将你的出租房产的租金提高一些。怎么做才能有效地达到目的呢?

本裁定涉及租客在其申请信中陈述道,房东给出的要求调整房租的通知不合法。在承租合同的条款中的措辞中有“通知……应明确指出房东所要求的年租金为房租调整之日的市场价格”等字眼。房东的通知中没有使用这些字眼,而是写成“承租合同准许房东调整房租。我们从估价师那里得到现在的市场租价,他们指出当前市场租价应为每年$53,000.00加货物服务税(GST)。因此我们写信通知你们,我们要求将现租金调整到每年$53,000.00加货物服务税(GST)。” 继续阅读

知会备忘(Caveat)如何保护你的权益

什么是知会备忘?
知会备忘是注册在土地产权证书上的法定通知。它是一种声明申请知会备忘者(“知会备忘人”)对土地拥有权益的通告。申请知会备忘其中的一个目的是防止土地所有人在知会备忘人不知情或是不同意的情况下转换土地产权或是以其他方式处理土地。 继续阅读